פסק-דין בתיק עת"מ 5616-03-10

ההליך

1.         העותרים מבקשים לקבוע, כי הקמת מרכז מסחרי באזור תחבורה ותעשייה באשדוד טעונה הפקדה ואישור תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת בסמכות ועדה מחוזית, כי היתר הבניה שניתן בקשר לכך, בתחום "מגרש 2" (נספח 14) וההיתר לעבודות חפירה, קירות תומכים וגידור אינם  כדין, ו/או שאין לבצע מכוחם כל בינוי או כל עבודה הטעונה היתר.

            לחלופין, ככל שבוצע בינוי כלשהו מכוחו של היתר, לקבוע, כי אין לבצע בינוי או עבודה נוספת מכוח אותם היתרים וליתן כל סעד או נוסף, ככל שייראה לנכון.

            המחלוקת העיקרית בין הצדדים הינה - האם ההיתרים שניתנו הוצאו כדין, לאור טענות העותרים שלהלן בקשר לכך. 

2.         לטענת העותרים :

א.  העותרים הינם בעלי עסקים ונכסים באשדוד, שהינם חשופים לפגיעה כלכלית או קניינית מהקמת המרכז האמור.

ב.  מדובר במרכז מסחרי בשטח מבונה של כ-13,000 מ"ר, המיועד להיבנות בשלב זה בחלקו הצפוני של שטח המתואר כ"מגרש 2" או כחלקה ארעית 2 (להלן: "הפלח הצפוני של מגרש 2"), שנגזר ממגרש 7 שבתחום תכנית 1/121/103/3, באזור המיועד ל"מרכז תחבורה ואחסנה". 

פעולות החפירה, בניית קירות התמך והגידור חורגות מעבר לאותו מגרש ומשתרעות על חלקו הדרומי של המגרש (להלן - "הפלח הדרומי"). 

"מגרש 2", המורכב מחלקות ארעיות 2 ו-2א, אינו "מגרש" כמשמעותו בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון") ובתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992 (להלן: "תקנות חישוב שטחים"), ואינו "מגרש" כדין, שניתן להוציא לגביו היתר כדין. 

  ג.        הקמת מרכז מסחרי בהיקף המוצע אינה כדין, באספקלריה של המדיניות העולה מתכנית מתאר ארצית משולבת לבניה, לפיתוח ולשימור (תמ"א 35), לגבי חידוש עירוני ולחיזוק מרכז הערים, ב"מסמך מדיניות בנושא מוקדי מסחר מחוץ ובשולי הערים", מינואר 2009, שאושרה על ידי ועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה (להלן - "הולנת"ע"). 

ד.    היתר הבניה שהוצא "להקמת מבנים למסחר ופיתוח המגרש", וההיתר "לעבודות עפר, קירות תומכים וגידור", במלוא שטחו של "מגרש 2", אינו כדין. 

       ה. הועדה המקומית לתכנון ולבניה אשדוד (להלן - הועדה המקומית), החליטה ביום 26.03.08 לאשר הוצאת היתר בניה והקמת מבנים למסחר ופיתוח בפלח הצפוני של "מגרש 2". ההיתר ניתן שלא כדין. 

ה.    רשות הרישוי המקומית, המורכבת מיו"ר הועדה המקומית וראש הרשות המקומית, הרשאית להוציא היתרי בניה מכוח סעיף 145 לחוק התכנון וביצוע פעולות בניה התואמות במלואן את תכנית המתאר המקומית או את התכנית המפורטת שבתוקף, החליטה ביום 28.09.08 לאשר הוצאת היתר בניה לביצוע "עבודות עפר, קירות תומכים" ב"מגרש 2" במלוא שטחו, תוך חריגה מסמכותה ו/או שלא כדין. 

ו.     ביום 07.10.08 הופקו במחלקת הרישוי של עיריית אשדוד היתר לגבי הפלח הצפוני של "מגרש 2" להקמת מבנים למסחר ופיתוח השטח (להלן - "היתר הבינוי"), וביחס לעבודות עפר וקירות תומכים לשטח המגרש האמור במלואו. 

ז.    העותרים פנו מספר פעמים לוועדה המחוזית לתכנון ובניה (להלן: "הועדה המחוזית"), בבקשה שתפעיל את סמכות "כפיית הביצוע" כלפי הועדה המקומית, על פי סעיף 28 לחוק התכנון, ביחס להיתרים הנ"ל, אך לא קיבלו מענה לפנייתם.

ח.   למשיבה 5, ככל הידוע לעותרים, יש חוזה פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל לגבי מקרקעין הכוללים את "מגרש 2", והינה בעלת ההיתרים הנ"ל. 

      "ביג מרכזים מסחריים בע"מ", הינה בעלת מניות עיקריות ב-"ביג מרכזי קניות (2004) בע"מ" (משיבה 6), שהינה בעלת מניות עיקריות ב"מבוא אשדוד בע"מ", שהינה בעלת מניות העיקריות במשיבה 5. 

ט.   התכניות הנוגעות לעניין הינן :

(1)        תמ"א 35 (נספח 1), שאושרה ביום 27.12.05, העמידה בראש מטרותיה "הכוונת עיקר הפיתוח למרקמים העירוניים וצמצום תופעת הפרבור" (סעיף 3.א') ועידוד פיתוח התחבורה הציבורית (סעיף 3.ד').